Romana | English 

Aspecte legale in procesul de vanzare-cumparare al imobilelor

Actele necesare incheierii tranzactiei de vanzare–cumparare, obligatiile vanzatorului si cumparatorului

Actele necesare incheierii tranzactiei de vanzare–cumparare:

1. Actele de proprietate ale vanzatorului imobilului care trebuie verificate cu atentie deoarece: unele contracte autentificate sunt formale in sensul ca vanzatorul nu poseda imobilul si sunt litigii pe rolul instantelor de judecata, in cazul terenurilor exista unori 2-3 titluri de proprietate pe acelasi loc sau au fost eliberate asemenea acte in mod abuziv la persoane neandreptatite. Unii vanzatori nu au posesia terenurilor, fiind de asemenea litigii despre care nu informeaza cumparatorul. Alte imobile fac obiectul legii 10/2001 modificata si complectata prin legii 247/2005 despre care nici vanzatorul nu are cunostinta, fiind posibila restituirea in natura catre fostii proprietari, iar cumparatorul risca pierderea proprietatii.
2. Certificatul fiscal eliberat de Primarie (Directia de taxe si impozite) care atesta faptul ca impozitele au fost achitate la zi, neexistand debite sau penalitati de platit catre stat.
3. Certificatul de sarcini - extras din cartea funciara, care atesta faptul ca imobilul nu este grevat de ipoteci, comandamente, privilegii etc…
4. Documentatia cadastrala se refera la actele de inscriere in Registrul de Carte Funciara a imobilului, dar din practica instantelor de judecata rezulta ca uneori aceasta documentatie este gresita, incompleta si de natura a genera litigii.

Obligatiile vanzatorului imobilului:

1. Obligatia principala de predare a bunului prevazuta de art. 1314- 1334 din codul civil, prevederi legale cu caracter dispozitiv.
   Proprietatea imobilului se transmite din momentul incheierii contractului.
   Desi in contract notarul consemneaza ca la data autentificarii cumparatorul intra in stapanirea de drept si de fapt asupra imobilului uneori vanzatorul nu a predat posesia, iar ulterior refuza, fapt ce creaza litigii.
   Predarea se face la locul unde se afla lucrul vandut in momentul contractarii (art. 1319 cod civil).
   Cand imobilul nu s-a predat in momentul incheierii contractului, vanzatorul este obligat sa-l conserve pana la predare (art. 1074 cod civil). In caz de degradare, vanzatorul raspunde ca un depozitar, culpa lui fiind prezumata (art. 1600 cod civil).
   Daca imobilul s-a vandut "cu aratare de cuprinsul sau si pe atat masura" (art. 1327 cod civil), si la predare sau ulterior se constata ca intinderea nu corespunde celei din contract, diferenta va fi luata in consideratie dupa cum urmeaza:
   • daca intinderea este mai mica cumparatorul poate cere completarea daca vanzatorul mai are teren alaturi sau o reducere de pret proportionala cu lipsa gasita.Rezolutiunea contractului poate fi ceruta numai daca imobilul nu poate fi folosit pentru destinatia avuta in vedere la incheierea contractului.
   • Daca intinderea este mai mare cumparatorul este obligat sa plateasca in plus pretul pentru excedent.Daca excedentul depaseste a 20-a parte a intinderii aratate in contract, cumparatorul poate cere rezolutiunea contractului (art. 1328 cod civil)
   • Sanctiunea nerespectarii obligatiei de a preda lucrul datorita culpei vanzatorului este rezolutiunea vanzarii cu daune interese sau executarea in natura a contractului (art. 1320 cod civil)
2. Obligatia de garantie contra evictiunii si contra viciilor (art. 1336 cod. civil).
   Evictiunea reprezinta pierderea proprietatii totale / partiale a bunului sau tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar.
   Daca proprietarul vinde imobilui de doua ori el raspunde de evictiune fata de primul cumparator, daca cel de-al doilea cumparator are posesia bunului si s-a inscris in Cartea funciara. Daca tulburarea este realizata de alta persoana vanzatorul trebuie sa-l apere pe cumparator, dar daca  nu reuseste sa-l apere, va fi obligat sa suporte consecintele evictiunii. Vanzatorul este garant numai daca tulburarea din partea tertului este o tulburare de drept.
   Vanzatorul raspunde pentru viciile bunului, cumparatorul are facultatea de a cere rezolutiunea vanzarii sau reducerea pretului. Daca vanzatorul este de rea credinta se pot cere si daune interese (art. 1356-1357 cod civil).

Obligatiile cumparatorului sunt:

1. Obligatia de a plati pretul prevazut in contract (art. 1362 cod civil). Pretul trebuie sa fie sincer si serios adica sa fie real, nu stabilit in mod fictiv. Daca partile declara la notarul public un pret mai mic pentru a plati taxe mici exista riscul ca in cazul anularii contractului cumparatorul sa piarda diferenta de pret, vanzatorul ramanand cu aceasta si cu imobilul.
   Pretul sincer este pretul real, pe care partile l-au stabilit nu in mod fictiv, ci pentru a fi cerut si platit in realitate. Daca simulatia consta in deghizarea partiala a pretului, fara ca aceasta sa devina derizoriu, contractul este valabil ca vanzare-cumparare, aplicandu-se regulile simulatiei si cele fiscale.
   Daca pretul este simulat, contractul este nul ca vanzare-cumparare, dar poate fi recunoscut valabil ca o donatie deghizata daca "vanzatorul a avut intentia de a face o liberalitate si daca sunt indeplinite conditiile cerute pentru validitatea donatiei". Pretul trebuie sa fie serios (art. 1303. Cod civil) adica sa nu fie derizoriu, disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut. (Cod civil 1511) Fiind o chestiune de fapt, seriozitatea pretului este lasata la aprecierea instantei. Pretul derizoriu atrage nulitatea constractului de vanzare-cumparare, dar respectivul contract poate subzista ca donatie, directa, in conditii mentionate anterior.
   Daca in momentul incheierii contractului exista o disproportie vadita intre cele doua obiecte, se poate cere anularea pentru leziune in anumite conditii.
   Daca instrainarea imobilului se face nu pentru bani, ci in schimbul unui alt lucru, pentru stingerea unei obligatii sau in schimbul unei alte prestatii, contractulnu mai poate fi calificat vanzare-cumparare, ci un schimb, o dare in plata sau un alt contract, eventual nenumit.
   Daca pretul nu este achitat, actiunea vanzatorului pentru plata pretului se prescrie in termen de 3 ani.
   Daca imobilul nu a fost predat, vanzatorul poate invoca exceptia de neexecutare. Daca a predat imobilul si nu intelege sa invoce exceptia poate cere rezolutiunea contractului pentru neplata pretului inclusiv a dobanzilor (art. 1366 cod civil).
2. Obligatia de a lua in primire imobilul vandut la locul unde se afla acesta. In caz de neexecutare, dupa punerea in intarziere a cumparatorului, vanzatorul poate cere instantiei obligarea cumparatorului de a prelua bunul cu daune cominatorii sau de a cere rezolutiunea contractului.

Pentru a preveni esecurile si litigiile atat vanzatorul cat si cumparatorul trebuie sa realizeze un studiu legal temeinic asupra afacerii pe care o intreprinde.

Aspectele juridice oferite de Cabinetul de Avocatura Viorica Chirila,
Iasi, Tel: 0742.020.439
www.avocatiasi.ro